Teilungsversteigerung – das letzte Mittel des Erbstreites

Die Teilungsversteigerung (auch „Auseinandersetzungsversteigerung“) ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung, die in streitigen Scheidungen und Erbauseinandersetzungen zum Einsatz kommt. Es handelt sich dabei um ein öffentliches Verfahren, bei dem unteilbare Vermögenswerte aus einem Nachlass versteigert werden, um den Nachlass zu liquidieren, und somit die anteilige Miteigentümerschaft der Miterben zu beenden, damit die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann.

Gemäß § 2042 BGB kann jeder Erbe die Erbauseinandersetzung verlangen. Dies beinhaltet gemäß § 180 ZVG auch das Recht auf Beantragung einer Zwangsversteigerung, um die Auflösung der Erbengemeinschaft zu erreichen.

Das heißt, dass jeder Miterbe innerhalb einer Erbengemeinschaft jederzeit eine Teilungsversteigerung beantragen kann. Er bedarf hierfür nicht der Zustimmung seiner Miterben.

Der Antrag erfolgt beim zuständigen Amtsgericht durch ein formloses Schreiben, das den Versteigerungsgegenstand (zumeist eine Immobilie) beschreibt und die Eigentumsverhältnisse der Miterben erklärt. Dem Schreiben ist, zum Nachweis, dass der Antragssteller erbberechtigt ist, der Erbschein und ein Grundbuchauszug beizulegen.

Nehmen wir eine Erbengemeinschaft an, die eine Immobilie geerbt hat. Die einen wollen diese gerne vermieten, oder gar selbst bewohnen, die anderen wollen sie verkaufen. Die Fronten verhärten sich, die Erbauseinandersetzung kommt zum Stillstand und es geht nicht mehr weiter.

Daraufhin hat ein Miterbe genug und beantragt beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung.

Was passiert nun?

1. Das Gericht gibt dem Antrag nach erfolgter Prüfung statt und informiert die Miterben.


2. Um die Immobilie zur Versteigerung freigeben zu können, muss ein Mindestgebot festgelegt werden. Hierzu ist der Verkehrswert der Immobilie durch einen Gutachter festzustellen. Das Mindestgebot liegt zumeist deutlich unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes.


3. Es wird ein Versteigerungstermin durch das Gericht angesetzt. Zwischen Antragsstellung und Versteigerungstermin kann ein halbes Jahr verstreichen, womöglich auch mehr.


4. Der Versteigerungstermin wird öffentlich durch Annoncen, über Internetplattformen usw. bekannt gemacht. Interessenten können sich derweil beim Antragssteller melden und die Immobilie besichtigen.


5. Zu Beginn der Versteigerung wird die Immobilie vom Rechtspfleger allen Anwesenden noch einmal präsentiert, und alle wichtigen Informationen dazu werden bekannt gemacht. Dann werden, vom Mindestgebot aufwärts, Gebote abgegeben und der Meistbietende erhält den Zuschlag, wobei das Höchstgebot nach der sogenannten 5/10 – Regelung mindestens der Hälfte des Verkehrswertes der Immobilie entsprechen muss. Ist dies nicht der Fall, wird der Zuschlag versagt, und ein neuer Versteigerungstermin anberaumt, diesmal jedoch ohne 5/10 – Regelung.


6. Nach Erteilung des Zuschlags bestimmt das Gericht gemäß § 105 ZVG einen Termin zur Verteilung des Erlöses (abzüglich aller Verfahrenskosten) an die Miterben.Voraussetzung für die Auszahlung ist jedoch die Vorlage eines Teilungsplanes. Bis dahin wird der Erlös der Versteigerung vom Amtsgericht verwahrt.

Eine Erbengemeinschaft wird automatisch aufgelöst, wenn die Erbauseinandersetzung, also die Aufteilung des Erbes, abgeschlossen ist. Dies ist nicht automatisch durch eine Teilungsversteigerung der Fall. Eine Teilungsversteigerung kann in einer Erbauseinandersetzung den letzten Schritt darstellen. Allerdings zahlt das Gericht den Erlös der erfolgten Versteigerung erst an die Erben aus, nachdem diese dem Gericht einen Teilungsplan vorgelegt haben.

Häufig genug – da mangelnde Kooperation und Uneinigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft ja Grundvoraussetzung der Teilungsversteigerung sind – entbrennt nach der Versteigerung der nächste Streit um die Aufteilung des Erlöses.

Das heißt, der Zankapfel Immobilie ist zwar aus dem Weg geschafft, der Erbstreit aber geht weiter, und so lange bleibt der Erlös der Teilungsversteigerung beim Amtsgericht in Verwahrung, und die Erbengemeinschaft bleibt bestehen.

Wenn ein Erbe sein Erbteil verkauft, haben die Miterben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, können also einem Kaufinteressenten, mit dem bereits ein Preis vereinbart ist, binnen einer Frist von zwei Monaten das Erbteil vor der Nase weg kaufen. Eine Teilungsversteigerung ist jedoch kein Erbteilsverkauf, sondern eine Versteigerung eines Nachlassgegenstandes, an dem alle Miterben einen Vermögensanteil haben.

Dafür gibt es kein Vorkaufsrecht!

Allerdings haben Miterben als Miteigentümer andere Möglichkeiten, Einfluss zu nehmen.

Es ist nicht so einfach, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, die man nicht selbst beantragt hat.

Falls im Grundbuch ein Nießbrauchsrecht eingetragen ist, kann eine Teilungsversteigerung gemäß § 1066 Abs. 2 BGB nur mit Zustimmung des Nießbrauchsnehmers erfolgen. Verweigert dieser seine Zustimmung, kann keine Versteigerung stattfinden.

Gibt es kein solches Nießbrauchsrecht, verfügen die Miterben über keinen effektiven Riegel, den sie dem Verfahren vorschieben könnten.

Wenn man einen Weg findet, sich bis zum Versteigerungstermin auf irgendeine andere Weise mit dem Antragssteller zu einigen, kann dieser aber jederzeit den Antrag zurückziehen und das Verfahren wird abgebrochen.

Ansonsten bleibt den Miterben nur, das Verfahren zu verzögern, und Alternativen zu suchen. Hierbei sollte man sich von einem Fachanwalt für Erbrecht ausführlich beraten lassen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

Wenn das Gericht die Miterben darüber informiert, dass eine Teilungsversteigerung beantragt worden ist, können die Miterben innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Benachrichtigung eine einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen. Der Antrag muss begründet werden, und kann bei mangelnder Begründung abgewiesen werden. „Einstweilig“ bedeutet „vorübergehend“.

Das Verfahren wird dann für die Dauer von sechs Monaten gestoppt, und bei unveränderter Situation danach wieder aufgenommen.

Dann können Miterben dem Verfahren nur noch beitreten. Dies muss spätestens bis 4 Wochen vor Versteigerungstermin beim Gericht beantragt werden.

Ist auch diese Frist versäumt, ist die letzte Möglichkeit, den Verlust der Immobilie zu verhindern, bei der Versteigerung mitzubieten.

Dies darf jeder Miterbe, auch der Antragssteller selbst.

Die Dauer des gesamten Verfahrens hängt von vielen individuellen Faktoren ab.

Eine Teilungsversteigerung ohne einstweilige Einstellung, für die bereits ein Gutachten vorliegt, sodass der Versteigerungstermin rasch anberaumt werden kann, kann, wenn beim ersten Termin gleich der Zuschlag erteilt werden, ein halbes Jahr dauern. Wenn sich danach alle Miterben glücklich auf einen Teilungsplan einigen, ist sechs Monate nach Beantragung der Versteigerung die Erbengemeinschaft aufgelöst und alles vorbei.

Es ist uns jedoch kein Fall bekannt, bei dem das schon je so abgelaufen wäre.

Eine durchschnittliche Teilungsversteigerung zieht sich etwa ein Jahr hin - und im Streitfall, wenn sich die Miterben gegen die Versteigerung wehren, oder mehrere Versteigerungstermine stattfinden müssen, - kann sich das Verfahren auch über mehrere Jahre hinziehen.

Genauso wie die Dauer richtet sich auch der Umfang der Kosten nach den Umständen des Einzelfalles. Grundsätzlich fallen zunächst die Antragskosten an, die sich auf ca. 100 € belaufen. Für die Feststellung des Verkehrswertes fallen Gutachterkosten an, deren Höhe sich nach dem Verkehrswert richtet. Hierfür können bis zu 2.000 € anfallen. Die Kosten für die öffentliche Bekanntmachung der Versteigerung im Vorlauf zum Versteigerungstermin schwanken je nachdem, welche Kanäle hierfür genutzt werden, zwischen 100 und 1.000 €.

Hinzu kommen die Verfahrenskosten und die Kosten des Versteigerungstermins (Anmietung einer Örtlichkeit, Personal, etc.).

Ein Gesamtkostenaufwand von 10.000 € ist nicht ungewöhnlich.

Im schlechtesten Falle kommen nach der Versteigerung durch weitere Teilungsstreitigkeiten noch Anwalts- und Gerichtskosten hinzu.

Die Kosten einer Teilungsversteigerung trägt übrigens nicht der Antragssteller, sondern die Erbengemeinschaft! Der Antragssteller muss nur dann aus eigener Tasche dafür aufkommen, wenn die Teilungsversteigerung nach mehreren Versteigerungsterminen erfolglos bleibt.

Beachten Sie, dass eine Versteigerung unter Wert sehr wahrscheinlich ist.

Es kann also keine Rede davon sein, dass eine Teilungsversteigerung sich finanziell auszahlt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Teilungsversteigerung eine schlechte Idee ist, die es dringend zu vermeiden gilt. Doch welche Wege kann man sonst beschreiten, wenn eine Erbauseinandersetzung festgefahren ist?

Hier möchten wir vor allem auf zwei Optionen verweisen: Abschichtung und Erbteilverkauf.

In aller Kürze erklärt:

Abschichtung

Ein Miterbe verlässt die Erbengemeinschaft gegen eine einmalige Abfindung aus dem Nachlass, und sein Erbteil wandert zur Aufteilung auf die übrigen Miterben in den „Topf“ des Gesamtnachlasses zurück.

Die Erbengemeinschaft wird hierdurch kleiner, die Erbquoten der Miterben größer, und unter Umständen kann so eine friedliche Einigung erreicht werden. Für eine Abschichtungserklärung gibt es keine Formvorschriften.

Erbteilverkauf

Auch wenn über konkrete Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich verfügt werden darf, kann doch jeder Miterbe mit seinem (theoretischen) Anteil verfahren, wie er will. So kann er diesen an einen Miterben abtreten, und aus der Erbengemeinschaft ausscheiden. Hierzu bedarf es eines notariell beurkundeten Vertrages. Dies bietet sich gerade dann an, wenn es um eine Immobilie geht, die ein Erbe behalten, und der andere zu Geld machen will. Wenn ein Erbe sein Erbteil verkaufen möchte, kann er dies auch einem Außenstehenden (Nicht-Erben) anbieten. In diesem Falle haben die Miterben jedoch ein Vorkaufsrecht.

Wenn Sie weitere Fragen haben, oder in Ihrer Erbengemeinschaft eine Teilungsversteigerung droht sollten Sie kompetente Hilfe von einem Anwalt für Erbrecht einholen. Unsere Anwälte beraten und vertreten Erben, Erblasser und Erbengemeinschaften bundesweit. Wir nehmen uns Zeit für Sie und Ihr Anliegen und suchen mit Ihnen gemeinsam eine pragmatische und schnelle Lösung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!